不動産購入
アメリカで不動産を購入する場合、よい不動産を探すことはもちろんですが、その前にその土地の知識のある信頼のおけるエージェントを探すことが重要になります。日本では不動産エージェントは売り手と買い手をかねることが普通ですが、アメリカでは売り手、買い手にそれぞれエージェントがつき、交渉が行われます。売買に費やす期間は約30～45日。ここカリフォルニアではエスクローと呼ばれる機関が書類や資金の移動を行います。
家を買うときの順序
- 信頼できる不動産のエージェント（Realtor）を選びましょう。
- まず、最初に自分が買うことのできる物件を選定するために、キャッシュで家を買う人以外はどのようなローンで物件を購入するかを考えます。ローンエージェントや銀行など連絡し、自分の収入、クレジットリポート、預金などの情報を相談し購入可能な金額（Pre-Aproved Letter）を出してもらいます。
- この金額をもとに自分の望む物件を探してもらいます。アメリカでは中古物件が日本のように値崩れしないので、不動産売買の大半を占めています。家を選ぶ一番重要なポイントはローケーション選びになりますから、学校区、安全性、便利性などを考慮にいれできるだけ多くの物件を見せてもらいましょう。物件のコンディションはその家により異なりますが中古物件は約築50年から60年という家が多く 新築物件と同じものは期待できません。安く購入してご自分でリモデル(改装)するか、少し高くてもリモデル済みの家を購入するかになります。投資物件に関してもやはりロケーションが重要ですがそれ以外にもテナントの入りやすい物件探しも重要です。是非ご相談ください。
- 最終的に自分が気に入った物件が見つかった時点で不動産エージェントにいってオファーを書いてもらいます。
- あなたのエージェントはその物件に対しての"Purchase Agreement" (売買契約書)を作成します。この契約書には購入価格、ローンの種類、Contingency Period、その他家の売買などで生じる費用の分担（Closing Cost)、細かな内容開示義務など購入に際する際に必要なことが書かれています。 この際に手付金（EMD)とローンのPre-Aproved letter そして頭金を証明するためのProof of Fundも提出します。 売り手への手紙を添えるとなお効果的です。手付金（EMD)はこのオファーが売り手に受け入れられるまでは使われることはありません。
- あなたのエージェントはこのオファーを売り手に渡します。このとき売り手には3つのオプションがあります。
- このオファーを受けます。
- このオファーに対してカウンターオファーを返します。カウンターオファーはセラーから最初きますが その後バイヤーからのカウンターオファーを返すこともできますし、内容がまとまらない場合は何度もこれが繰り替えし 売買契約書の内容をまとめ上げます。
- このオファーを拒否します。
- これで売り手と買い手の合意があればオファーが受け入れられ、エスクローをあけます。
- このときあなたが支払ったデポジットはエスクローでキャッシュにされ入金されます。このデポジットEMDは以前はCheckでも良かったのですが 最近は詐欺など Checkはあまり安全ではないので 銀行からのWire Transferが主流です。
- Contingency Period
基本的にこの期間はオファーに明記されていますが 約17日〜21日前後になりますが これも交渉次第です。 この期間中に以下のことがすべて解決できないときは契約を違約金なしにキャンセルすることができます。もちろん手付け金(EMD)も戻ってきます。この間にしっかりと以下のことを解決します。
- Loan Contingency - この間にローンを取り付けます。
- Appraisal Contingency - 家の価値の査定をしてもらいます。(買値と不動産評価額の比較) この費用は買い手の負担になります。
- Home Inspection Contingency - 家に何か問題がないか調べてもらいます。 この際の費用は買い手の負担になります。
- Preliminary Title Report - 家の名義に問題はないかを調べます
- Natural Hazard Zone Disclosure Tax report - 家の立地を調べます。また Property Tax (固定資産税)がいくらぐらいなのかを調べます。ところによって Property Tax に Mello Roosというのが付いていることがあります。
- Termite Report - シロアリの被害がないか専門家に調べてもらいます。
- HOA Document - この物件が集合住宅でHOAが存在する場合ここの財政状況や議事録、規則などを調べます。
- City Report - 市によってBuilding Reportが義務付けられているところもありますし、City Of Los Anglesでは節水や地震対策に対して今の基準に改造しなくてはなりません。
- Home Fire Insuranceなど家の保険の見積もりを取ります。場所によってはFlood Insurance(洪水保険）が必要なところもあります。
- Contingency Periodのすべての項目において問題がなければ売り手に対してContingencyを取り除く書類を提出します。一旦このContingencyをすべて取り除くと 万が一契約を破棄することになってもエスクローに入金されている手付金（EMD)は返金されません。
- ローンが最終的にアプルーブされるとお金をエスクローの送金するための書類Loan Documentがエスクローに送られてきますのでこちらに買い手はサインをします。この書類は100ページ以上あり、その書類は公証人の前でサインする必要があります。Loan Documentがエスクローに入るとエスクローオフィサーはEstimate buyer's closing cost（頭金とローンにかかる取り付け手数料）の金額を教えてくれます。
- エスクローからEstimate closing costの書類をもらい、銀行からエスクローに送金します。
- 最後にファイナルウォークスルーをして家のコンディションがオファーを入れた時と変わらないか 修理を頼んでいた場合はその修理がきちんとなされているかを確認します。
- Close Escrow！ エスクローにバイヤーのローンがされ、バイヤーの頭金の入金が確認されるとエスクローが売り手のローンをすべて生産し、タイトル（名義）を買い手に変更します。売り買いに生じた細かいお金の移動（保険や固定資産税など）も全て行います。これでエスクローはクローズし、不動産売買の手続きは終了です。鍵を受け取ったら待ちに待った新居への引っ越しです。
更に詳しいBuyer's Guideはこちらからご覧いただけます。
