南カリフォルニアの住宅の在庫が少ないため ２ミリオン以下の物件は本当に取り合いです。 先日会社のミーティングで 一つの物件に61のオファーが来たという話を聞きました。
それで実際のListing Priceが＄1.39Mだったのが 信じられませんが 最終的には$1.65Mまで上がったそうです。またエスクローオフィサーからの話では Backup offerが エスクローに入っている物件価格の10万ドルアップで入っていることがありバイヤーはエスクロー期間中 どのContingencyも時間通り外していかなければ エスクローがキャンセルされるという状況にあったという話も聞きました。
本当にCrazyなマーケットです。
さてこういう時期にオファーを書くときのポイントですが マルチプルオファーが想定される場合は 61ものオファーが入る物件もありますが 10個のオファーが入ったとしても全てのオファーにCounter offerが来るわけでもありませんので 最初から Best & Finalの良いオファーを書きましょう。
良いオファーとは
1 価格
2 Contingencyの長さ
3 Escrow Term
4 Down Payment
あなたがSellerだとしたらやはり値段が一番重要だと思います。この家にいくらまで出せるか考えて一番良い値段を書きましょう。
エージェントのコンプ物件を探してもらってそこからあなたが出せる最高額を書きましょう。
次にContingencyの長さです。
Contingency期間中は物件の調査 ローンの取付期間中です。この期間中に何か問題が生じて購入を断念せざるを得ない場合は Initial depositは返金されます。 その他 セラーはこの期間が短ければ短い方が確実にバイヤーが家を買うということでセラーは次の家を探したり引っ越しの準備ができます。
まずInspection Contingencyは７−10日
Loan Contingencyはできるだけ短く ローンエージェントと相談してください。必要な書類はオファーを入れる前にローンエージェントに提出しておく必要があります。ただPandemic中でLenderの人手不足で遅れることも多々ありますが。。
あとはAppraisal Contingencyですが これは今のマーケットではNo appraisal contingencyにするのがベストです。
Appraisal contingencyの意味は何かというと Lender（銀行）はappraisal（不動産評価額）の80％までが 第一抵当権のローンとするということです。 頭金が20％という方は もしappraisalが買値より下に出た場合は 頭金を追加するか PMI（Private Mortgage Insurance)を購入しなければなりません。
例えば
Purchase price $1,000,000
Downpayment $200,000
Loan amount $800,000
Appraisal value $980,000
Loan amount $784,000
Downpayment $216,000
Downpaymentを増やすか PMIを支払うことになります。
逆に頭金が20％ある人はAppraisal Contingencyがなくても大きな問題はなPMIを払うことなくローンが組めます。
また最初から頭金が20％以下の場合はPMIを払うことになっているのでこちらもあまり大きな問題は生じません。
だったら何故Appraisal Contingencyがあるのかというと、Appraisal contingencyがあることで 家の価格が買値より下に出た場合は頭金を増やさなければいけないことになったり ローンが通らないこともあるので、通常のmarketではこれを理由に契約をキャンセルすることもできますし、セラーと値段の交渉をすることも可能です。でも今のSeller's marketでは両方もすることが難しいのが現実です。
エスクローの期間ですが オファーを入れる物件がVacant（空き家）の場合は短い方がいいですし、まだセラーが住んでいる場合は長めのオファーがいいと言われるかもしれません。
これらを考慮した上で自分たちにとってい一番いいオファーを提出することが望ましいです。 物件やセラーの考え方によって全てが同じというわけではないので臨機応変に対応することが大事ですね。
このマーケットで家を買えた人はラッキーですね。Good Luck!
Seller's Market でのオファーの書き方
2022-02-05
